Căn hộ chất lương có chuẩn mực như thế nào
Là một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản, nhưng tại Đại hội cổ đông được tổ chức vào cuối tháng 4.2012, Công ty Cổ phần địa ốc alibaba đã đưa ra kế hoạch lợi nhuận của alibaba an phước năm 2012 không tăng so với năm 2010. Công ty này cho biết sẽ bán bớt một số dự án để giảm bớt khó khăn về vốn. Khoảng 2 tháng sau khi thông tin này được đưa ra, tập đoàn bất động sản Singapore CapitaLand đã công bố mua lại 65% vốn trong một dự án bất động sản của Quốc Cường Gia Lai. Không chỉ Quốc Cường Gia Lai, nhiều công ty khác cũng phải thu hẹp hoạt động.
Ngoài ra, để bổ sung nguồn vốn cho các dự án này, Vạn Phát Hưng cũng sẽ bán bớt quỹ đất từ các dự án nhỏ lẻ hiện có, đồng thời rút vốn khỏi nhiều dự án và các công ty con. Cụ thể, Công ty sẽ thương thảo chuyển nhượng 44.700 m2 đất tại quận 9, TP.HCM với doanh thu dự kiến khoảng 89 tỉ đồng, chuyển nhượng phần vốn góp tại dự án Tân Tạo - Bình Tân với giá trị khoảng 150 tỉ đồng.
Tại Đại hội cổ đông của công ty địa ốc alibaba đã chính thức đưa ra những thông báo về alibaba an phước, CEO Nguyễn Thái Luyện cũng cho biết năm nay Nhà Việt Nam sẽ không đầu tư dàn trải mà tập trung triển khai các dự án thành phần còn lại của dự án The Boat Club Residence (quận 9). Bên cạnh đó, Công ty sẽ gác lại kế hoạch xây dựng 2 khu chung cư Condo I và II thuộc The Boat Club Residence, do khó khăn đầu ra. Công ty cũng cho biết đã chuyển nhượng 4.920 m2 đất tại phường Trường Thạnh, quận 9 với tổng giá trị 7,87 tỉ đồng vì không có khả năng kinh doanh.
Hồi đầu tháng 6.2012, Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Miền Trung cũng đã thông qua việc chuyển nhượng Khách sạn Đà Nẵng Riverside và khu đất 5.000 m2 tại quận Sơn Trà, Đà Nẵng (dưới chân cầu Rồng). Lý do chuyển nhượng là ổn định nguồn lực tài chính để Công ty có thể tập trung vào sản xuất kinh doanh, giảm áp lực lãi vay ngân hàng trong bối cảnh thị trường không thuận lợi cho việc mở rộng dự án Đà Nẵng Riverside.
Tiềm lực tài chính yếu đã khiến các doanh nghiệp Việt Nam phải thu hẹp hoạt động, bán bớt dự án. Tranh thủ cơ hội này, các nhà đầu tư nước ngoài, với thế mạnh về vốn, đã tăng cường thâu tóm những dự án giá rẻ của các doanh nghiệp Việt Nam. Theo ban lãnh đạo Sacomreal, giãn tiến độ những dự án trên sẽ giúp giảm áp lực tài chính nhằm đảm bảo kế hoạch lợi nhuận năm 2012 là 300 tỉ đồng. Con số này đã được điều chỉnh giảm 600 tỉ đồng so với mục tiêu tại báo cáo thường niên của Sacomreal.
Không chỉ những doanh nghiệp cỡ vừa như Vạn Phát Hưng hay Nhà Việt Nam mới đặt ra chiến lược co cụm trong năm 2012. Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal), một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản, đã dự định khởi công nhiều dự án trong năm nay, nhưng sau Đại hội cổ đông cũng đành gác lại tham vọng mà chỉ tập trung cho các dự án căn hộ Belleza (quận 7) và Hùng Vương (quận 5). Những dự án khác như Khu Dân cư Phú Thuận (quận 7), Khu Dân cư Greenfield (Thủ Đức), Tản Đà (quận 5) đều được doanh nghiệp này quyết định giãn tiến độ sang năm 2012.
Theo một số chuyên gia bất động sản, khái niệm “căn hộ cao cấp” có các yếu tố mang tính định lượng như tiêu chuẩn các trang thiết bị, chất lượng vật liệu xây dựng cao cấp; mức độ hoàn thiện của các tiện ích bên trong và bên ngoài công trình như hồ bơi, công viên, bãi đậu xe, siêu thị, trường học, bệnh viện... và những yếu tố định tính như vị trí công trình; phong thủy và môi trường sống; uy tín chủ đầu tư.
“Nhiều chủ đầu tư Việt Nam có lợi thế là nắm giữ các quỹ đất lớn, trong khi đây là điểm yếu của các doanh nghiệp nước ngoài đang vào Việt Nam. Như vậy, chủ đầu tư có thể bán bớt đất các dự án đang được xây dựng cho doanh nghiệp nước ngoài để thu hồi vốn, bù vào chi phí xây dựng tại các dự án khác”, ông MacGregor nói. Thực tế cũng cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn nước ngoài đã thâm nhập thị trường Việt Nam bằng cách mua lại dự án của doanh nghiệp trong nước.
Không chỉ các thương vụ của CapitaLand, nhiều thương vụ mua toàn bộ dự án bất động sản tại Việt Nam cũng đang được xúc tiến. Theo thông tin từ Công ty Cổ phần Chương Dương, một đối tác nước ngoài đang đàm phán mua lại dự án Golden Land (Thủ Đức) của doanh nghiệp này. Đây là dự án trung tâm thương mại và chung cư cao tầng được quy hoạch trên diện tích đất gần 15.000 m2, với tổng mức đầu tư dự kiến gần 880 tỉ đồng.
Theo tiết lộ của một nhà quản lý cấp cao chuyên tìm mua dự án của một tập đoàn bất động sản nước ngoài (không muốn nêu tên), các dự án tốt đang được nhiều doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt là Hàn Quốc, tìm mua. “Thông thường việc mua bán dự án rất ít được chủ đầu tư công bố, nhưng hiện có 3 dự án bán toàn bộ được xúc tiến tại TP.HCM. Trong đó, có 2 dự án ở quận 9 và một ở quận 7”, vị này cho biết.
Khái niệm “căn hộ cao cấp” khó mà định nghĩa vì chưa có một tiêu chuẩn cụ thể nào được đặt ra. Hiện tại, không ít dự án căn hộ được gắn mác cao cấp nhưng lại cho thấy nhiều điểm chưa cao cấp như vị trí địa lý không thuận lợi, thiết kế chưa hợp lý, không đáp ứng đầy đủ các dịch vụ tiện ích… Trong khi đó, mức giá giữa các dự án căn hộ cao cấp cũng có sự chênh lệch rất lớn. Và tất nhiên là chất lượng đi kèm cũng tương xứng với giá bán.
Theo bà Melanie Alsop, Giám đốc Dự án của Công ty Quản lý Dự án Mace International (Việt Nam), thị trường hiện nay dành cho những người có nhu cầu thực. Do đó, để chinh phục được nhà đầu tư và người mua, trước tiên doanh nghiệp phải đảm bảo được tiêu chí quan trọng hàng đầu cho sản phẩm và dịch vụ, đó là chất lượng.
Bà Melanie lấy ví dụ về dự án Imperia An Phú (quận 2, TP.HCM), vì theo bà, đây là dự án có các chuẩn mực chất lượng được đề ra rất cao. Chủ đầu tư và các cổ đông trong đó có Prudential Property Fund luôn duy trì các chuẩn mực này trong suốt quá trình từ khâu thiết kế đến quản lý quá trình thi công, hoàn thiện dự án. Chất lượng cao cấp của sản phẩm căn hộ chính là sự đồng nhất về chất lượng của các quá trình trên.
Tuy nhiên, vấn đề giá cả cũng khiến cho nhiều người mua băn khoăn. Để có quyết định đúng đắn và có cái nhìn toàn diện về dự án, người mua cần so sánh giữa các sản phẩm tiềm năng trên những phương diện sau: bố trí tổng thể dự án nói chung và kiến trúc căn hộ nói riêng; tỉ lệ xây dựng so với tỉ lệ cây xanh của dự án; tiện ích khu vực (gần với các trung tâm tài chính, trường học..); đi lại thuận tiện (nằm trên các đường giao thông huyết mạch); việc quản lý tòa nhà chuyên nghiệp; cuối cùng là uy tín và tiềm lực tài chính tốt của chủ đầu tư.
Thời gian qua, chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ nhằm kiềm chế sự tăng trưởng quá nóng của thị trường bất động sản đã đặt các doanh nghiệp địa ốc đứng trước sức ép giảm giá. Song, đây cũng là lúc thị trường thanh lọc để chỉ các doanh nghiệp có năng lực thực sự mới có thể trụ lại. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, thị trường trầm lắng và xuống giá hiện nay là cơ hội chọn lựa các sản phẩm tốt để đầu tư. Do nhu cầu nhà ở vẫn rất cao, nên thị trường căn hộ được dự báo sẽ phục hồi nhanh chóng khi kinh tế vĩ mô đi vào ổn định.
