Thị trường BĐS suy thoái các doanh nghiệp cần có những cách quản lý rủi ro
Thị trường suy thoái, doanh nghiệp mắc nợ là chuyện bình thường. Vấn đề là một số doanh nghiệp biết cách làm, có phương án chuẩn bị trước được cả lúc thị trường lên-xuống sẽ tiếp tục sống, thậm chí sống khỏe, tiếc là số này không nhiều. Trước tiên công ty địa ốc alibaba khẳng định rằng, chuyện các dự án “chết” và doanh nghiệp theo đó lao đao đã không còn là câu chuyện xa lạ trên thị trường bất động sản (BĐS) từ vài năm nay. Nguyên nhân cũng đã được mổ xẻ rất nhiều. Nhưng có thể thấy rõ nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS tại nước ta quản lý rủi ro rất kém. Kinh doanh phải có rủi ro và đã kinh doanh phải biết quản lý rủi ro.
Công bằng mà nói, doanh nghiệp lúc làm dự án, vốn tự thân chỉ có khoảng 20-30%, số còn lại là vay ngân hàng, huy động từ khách hàng. Vấn đề là biết quản lý, quay vòng nguồn vốn như thế nào. Lấy thí dụ một dự án tổng mức đầu tư 1.000 tỷ đồng, chia làm 5 giai đoạn với 5 khu vực riêng, trung bình mỗi khu vực 200 tỷ đồng. Ban đầu họ có số vốn 20%, khoảng hơn 200 tỷ đồng, khi triển khai khu vực 1 vay ngân hàng và huy động từ khách hàng một phần để tiến hành xây dựng, sau đó bán.
Chính vì thế, không thể tránh khỏi những sai lầm, những vấp váp. Đầu tư BĐS đâu phải dễ, cứ nhìn vào Hoa Kỳ hay Thái Lan sẽ thấy. Tuy nhiên, tôi tin rằng, bài học đắt giá nhận được có thể sẽ khiến việc xây dựng dự án trở nên thực chất hơn, an toàn về tài chính hơn trong tương lai. Thực tế cho thấy cũng đã có nhiều doanh nghiệp chấp nhận thiệt hại, rút khỏi những dự án đã đổ không biết bao nhiêu công sức, tiền của, hy vọng, tâm huyết. Những biện pháp hỗ trợ của Nhà nước chỉ có thể giúp quá trình lao dốc này giãn ra, chậm hơn.
Thế nhưng, các doanh nghiệp BĐS nước ta đa phần triển khai dự án theo kiểu huy động vốn một dự án rồi đổ tiền ra khắp nơi, chỗ nào cũng triển khai một ít, có những doanh nghiệp triển khai cùng lúc 4-5 dự án lớn. Chính Sông Đà Thăng Long đã phải thừa nhận với khách hàng là tiền nộp vào dự án Usilk City đã được họ đưa đi đầu tư dàn trải hết từ Nam ngoài Bắc.
Nếu quản lý tốt, xây dựng hướng đi bền vững, BĐS có xuống dốc, dự án cũng chỉ ế 1/5, doanh nghiệp vẫn có thể xoay xở được. Điều này cũng phải nhấn mạnh ở nước ta chưa có những doanh nghiệp kinh doanh BĐS thật sự chuyên nghiệp, gần như mọi doanh nghiệp lớn trên thị trường đều “đá chéo sân”.
Trong khi đó, chủ đầu tư địa ốc alibaba thanh lý hợp đồng mà không hề đả động gì đến những cam kết trước đó cũng như những thiệt hại do trượt giá mà người mua phải gánh chịu. Tất nhiên cách làm nào cũng có những khó khăn, nhưng cần phải nghiên cứu sớm, bởi việc người dân đồng hành cùng dự án có thể sẽ nhanh chóng trở thành một hình thức phổ biến trong tương lai.
Cung cách kinh doanh để “giữ chỗ”, cướp thời gian này có thể mang lại hiệu quả lúc thị trường thuận lợi, khi khách hàng tranh nhau mua nhà tại dự án, nhưng khi thị trường đóng băng thành muôn vàn “vũng bùn”, không rút chân ra được, dự án nào cũng dang dở, tiền thu của dân đã tiêu hết và người ta không chịu nộp tiếp, ngân hàng không cho vay, vốn tự có cạn kiệt…
Tôi cho rằng bên cạnh việc phát triển mạnh nhà ở xã hội, Nhà nước cần chú trọng vào phân khúc nhà ở giá thấp, cụ thể là loại hình nhà đã được quy định rõ, diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Vì rõ ràng nhà ở xã hội dù sao cũng có những hạn chế nhất định, đó là cả người bán lẫn người mua đều phải có điều kiện, có cơ chế xét duyệt, không còn tính thị trường. Trong khi đó, phân khúc nhà giá thấp nếu có nguồn cung dồi dào sẽ tạo nên một thị trường sôi động bởi cầu rất cao.
Một xu hướng cũng được nhắc đến nhiều thời gian gần đây là người dân đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc “hồi sinh” dự án bằng cách tiếp tục đóng tiền. Tôi nghĩ đó là một phương án hay, nhưng nếu kỳ vọng nó sẽ tạo nên một sức bật mạnh cho thị trường trong thời gian sắp tới rất khó, bởi thực tế trong quá trình tiến hành còn rất nhiều khó khăn và chỉ một vài dự án thực hiện chưa thể có những tác động lớn đến thị trường, chưa kể người mua dự án có một phần không nhỏ là đầu cơ, họ không có nhu cầu thực.
Mặc dù xác định không có chuyện giảm giá đất ở khu Thủ Thiêm nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, thành phố không thể không cân nhắc yếu tố giá để thu hút nhà đầu tư. Cũng có ý kiến cho rằng để khu đô thị mới Thủ Thiêm nhanh chóng hình thành, thành phố nên hạn chế cấp phép xây dựng các dự án ở khu trung tâm hiện hữu nhằm chuyển hướng nhà đầu tư sang vùng đất mới như một số nước đã từng làm.
Thực ra, Ban Quản lý khu Thủ Thiêm đã từng đưa ra phương thức đấu thầu một số lô đất, nhưng có thể nói là thất bại vì không thu hút được nhà đầu tư tham gia. Khoảng hai năm trước, lô đất đầu tiên trong khu đô thị này được đem ra đấu thầu, nhưng rút cuộc chỉ có duy nhất một nhà đầu tư Hàn Quốc tham gia. Một phần vì giá đất, một phần vì thị trường bất động sản quá xấu khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn khi đầu tư vào khu đô thị này bởi đã vào rồi không thể dừng được.
Một yếu tố khác khiến nhà đầu tư e ngại là hạ tầng, bởi họ không thể đầu tư dự án ở nơi hạ tầng chưa có. Giả sử nhà đầu tư có xây cao ốc văn phòng cũng khó thu hút khách thuê rời khu trung tâm hiện hữu để sang đặt văn phòng tại khu Thủ Thiêm. Có thể nói vấn đề hiện nay là hạ tầng, mặc dù bốn tuyến đường chính đã khởi công nhưng chưa đi tới đâu. Được biết tới thời điểm này, thành phố vẫn chưa ký hợp đồng BT với Đại Quang Minh kể từ khi nhà đầu tư này thay thế Vidifi. Với các dự án BT, theo trình tự, nhà đầu tư phải xây dựng xong mới được giao đất làm dự án.
Đầu tháng 2 vừa rồi, UBND thành phố đã giao cho Đại Quang Minh một khu đất rộng khoảng 37 héc ta nằm dọc theo đại lộ Đông Tây (Mai Chí Thọ) để xây dựng khu nhà ở thương mại, biệt thự cao cấp, căn hộ chung cư và các hạng mục công cộng khác. Công ty này đã khởi công xây dựng dự án đầu tháng 5 vừa qua, và ngay lập tức các nền đất trong dự án này đang được các sàn giao dịch chào bán trên mạng với giá 100 triệu đồng/mét vuông!
Được biết thành phố phải vay khoảng 15.000 tỉ đồng để giải tỏa đền bù, chuẩn bị quỹ đất sạch để mời gọi nhà đầu tư. Chẳng riêng gì nhà đầu tư, bản thân thành phố cũng đang chịu áp lực trả lãi vay hàng tháng, thậm chí hàng ngày nếu như ngày nào khu đô thị này chưa hình thành và đưa vào khai thác. Với số lượng nhà đầu tư như hiện nay, cũng còn phải chờ xem bao giờ khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ là nơi cho khoảng 160.000 cư dân sinh sống, có khả năng tiếp nhận khoảng 450.000 người làm việc mỗi ngày và có khả năng đón khoảng 1 triệu khách vãng lai mỗi ngày như mục tiêu đã đặt ra vào năm 2020.
