Thị trường bất động sản (BĐS) tại TP. HCM đang trầm lắng. Trước áp lực từ các thông tin được xem là thiếu tính hỗ trợ thị trường gần đây, nhiều chuyên gia tỏ ra lo ngại khi bán đất nền giá rẻ, kênh đầu tư BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới. Vấn đề đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường trong Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được nhiều doanh nghiệp cho rằng, đang gây khó khăn cho họ trong kế hoạch triển khai dự án.


Vì thế, cơ quan chức năng và doanh nghiệp BĐS đã nhiều lần tổ chức họp bàn, kiến nghị về vấn đề này. Trong khi chưa tìm được giải pháp thích hợp thì mới đây, tại hội nghị góp ý cho dự thảo Thông tư hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở, được tổ chức tại TP.HCM, nhiều đại biểu bày tỏ lo ngại, dự thảo Thông tư có những điểm chưa rõ ràng, nếu không được sửa đổi sẽ ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường BĐS.

Về cơ bản, Nghị định 71 được đánh giá đã tạo ra cơ chế thoáng hơn đối với doanh nghiệp đầu tư BĐS đất nền giá rẻ ở góc độ huy động vốn. Đơn cử như trước đây, các quy định không cho phép doanh nghiệp huy động vốn khi dự án chưa xây xong phần móng, nhưng Nghị định 71 đã mở hơn trong vấn đề này khi cho phép doanh nghiệp được huy động vốn góp 20% (trên tổng số sản phẩm nhà ở) trước khi dự án xây xong móng.

Thông tư 13/2010/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (có hiệu lực từ ngày 1/10/2010) cũng đang gây cho giới kinh doanh địa ốc nhiều lo ngại. Theo quy định tại điểm c khoản 6 Điều 5 của Thông tư 13, hệ số rủi ro đối với tấc cả các khoản vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS là 250%. Đây được xem là rào cản mới đối với loại hình tín dụng này. Bởi theo các ngân hàng, nếu áp dụng đúng quy định tại Thông tư 13, thì sắp tới đây, các ngân hàng sẽ phải tiếp tục siết cho vay tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, ngay cả với đối tượng có nhu cầu về nhà ở.

Sau đợt "sốt" diễn ra từ năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường BĐS TP. HCM rơi vào tình trạng trầm lắng. Đặc biệt, trong thời gian gần đây, ghi nhận của phóng viên Báo ĐTCK tại các sàn giao dịch BĐS cho thấy, giao dịch càng trở nên trầm lắng đối với mọi phân khúc của thị trường, thậm chí nhiều sàn giao dịch cả tháng trời không thực hiện thành công được giao dịch nào.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, có một số điểm khiến doanh nghiệp băn khoăn. Theo dự thảo Thông tư hướng dẫn Nghị định 71, sắp tới, việc lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thêm phần công chứng. Đại diện Công ty Bất động sản Phát Đạt cho rằng, quy định này vô hình trung "đẻ" thêm sự rườm rà trong thủ tục hành chính, làm mất nhiều thời gian. Bởi việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai trên thị trường của khách hàng chỉ cần có văn bản xác nhận của chủ đầu tư và đóng thuế thu nhập cá nhân do cơ quan thuế xác nhận là hoàn tất.

Một vấn đề khác được đề cập tại dự thảo Thông tư, mà theo ý kiến của nhiều đại biểu sẽ gây tác động xấu đến thị trường, đó là quy định, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân khi tham gia góp vốn hoặc hợp tác đầu tư chỉ được phân chia một lần với số lượng một nhà ở (biệt thự, nhà riêng lẻ hoặc nhà chung cư). Các hộ gia đình hoặc cá nhân đã được phân chia một lần với số lượng một nhà ở thì không được xác nhận phân chia nhà ở lần thứ hai, kể cả trường hợp người được phân chia nhà ở đã bán hoặc đã tặng, cho nhà ở được phân chia lần đầu cho người khác. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác. Các doanh nghiệp cho rằng, việc đưa ra quy định này sẽ ngăn chặn dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS, trong khi thị trường đã bị "đói" vốn từ lâu.

Tính toán mới đây từ Morgan Stanley cho thấy giá nhà đất tại Thượng Hải, Bắc Kinh, Thâm Quyến đã tăng quá cao đến nỗi khoản tiền chi trả thế chấp chiếm tới hơn 80% thu nhập trung bình. Trong khi đó, trong số 90 công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến, có đến 2/3 công ty công bố kết quả kinh doanh yếu kém trong nửa đầu năm 2010.

Để ngăn chặn việc chạy đua theo giá đất chóng mặt tại một số nơi kể trên, ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã quyết định hạn chế tín dụng đối với đối tượng mua căn nhà thứ 2 hoặc thứ 2 hay đối với người không thể chứng tỏ họ có thể trả tiền nếu giá nhà ở mức cao. Động thái này khiến giới chuyên gia nhận định, nhiều khả năng “bong bóng” bất động sản tại Trung Quốc sẽ vỡ trong nay mai? Cũng không ít người tỏ ý hoài nghi về sức sống của thị trường bất động sản Việt Nam.

Chị Vân, một nhà đầu tư cho biết, sau tháng cô hồn (giới đầu cơ vẫn coi tháng 7 âm lịch là tháng cô hồn nên trong tháng này, các giao dịch gần như ngưng trệ - NV), nhiều người nhen nhóm hy vọng về một “làn sóng” bất động sản mới trên thị trường. Cũng theo thông lệ, đây là mùa của các giao dịch bất động sản. Nhưng, ngay bản thân chị Vân và nhiều nhà đầu tư khác cũng bị nhầm lẫn về nhận định của mình.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, sự lo lắng này là có cơ sở. Bởi, nhiều nhà đầu tư đang có sự nhầm tưởng về hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam cũng na ná như thị trường Trung Quốc. Nếu Trung Quốc vỡ “bóng” bất động sản, sẽ ảnh hưởng xấu đến thị trường trong nước. Tuy nhiên, cũng theo phân tích, nhận định này hoàn toàn sai lầm bởi lẽ, thị trường bất động sản của Việt Nam không hoạt động giống như thị trường Trung Quốc hay bất kỳ thị trường nào.

Trên thực tế, thị trường Việt Nam có vỡ chỉ là vỡ cái sóng ảo mà thôi. Còn ở Trung Quốc, “bóng bóng” bất động sản vỡ là một thảm hoạ trong nền kinh tế quốc dân. Ví dụ, người ta đầu tư vài chục tỷ USD để hình thành các khu đô thị, biệt thự… nhưng không biến thành sản phẩm, thành hàng hoá gì cả mà nằm chết luôn, nó chỉ là những khối nhà như nghĩa địa nằm một chỗ, những khối nhà hoang không có người ở có thể trong 10 năm. Nếu tình hình đó xảy ra sẽ có nhiều ảnh hưởng cho nền kinh tế quốc dân. Nhiều tập đoàn, cá nhân sẽ rơi vào khủng hoảng, vỡ nợ, phá sản…

Còn ở thị trường Việt Nam chỉ có bất động sản ảo, chỉ là mua bán trên giấy, nhà thật có bao nhiêu bán hết bấy nhiêu trừ những khu nhà cao cấp với giá trên trời, không phải ai cũng có tiền để mua. Nếu nói theo đúng ngôn ngữ của thị trường thì thị trường bất động sản ở Việt Nam đang hoạt động theo hình thức: treo mấy tờ giấy lên và bán sản phẩm trên chính tờ giấy đó. Thậm chí, bán cả những sản phẩm không tồn tại trên giấy